杨家坪地下商场租金十年未涨 重庆老商业真“老”了

上游财经-重庆商报 2017/2/22 19:25:13

“曾经的商圈玫瑰,如今陨落”

“女人街将成为永久的记忆”

“传统老商圈都不热闹了,到处都是商圈”

……

自上游财经2月15日推出《未来5年租金已抵押,谁来拯救金鹰女人街?》独家报道以来,再度引发业界对重庆传统老商业的讨论。

事实上,杨家坪金鹰女人街只是当前重庆传统老商业尴尬“遭遇”的一个缩影。如今重庆老商业很“伤”,正遭遇自身转型难和新商业综合体不断面市的双重压力,内忧外患。

据数据显示,2017年,仅重庆预计亮相的购物中心(含各类综合体)数量就超过50个。

重庆传统老商业,它见证了重庆城市的踽踽前行,烙印着几代人的记忆,如今它们该何去何从?

网络图

杨家坪地下商场租金十年未涨

陈阿姨的店铺“人去楼空”

距离杨家坪金鹰女人街直线距离大约150米处,是杨家坪地下商场。它建成于1991年,最早由人防工程演变而来。

陈阿姨,杨家坪地下商场的“元老”级商户,从1991年地下商场开业以来,她在地下商场一坚守就是26年。

对于她来说,地下商场就像她的另一个家。不过,2月底,她租约满了,就要离开她坚守26年的地方。

“看嘛,都走完了。”2月18日下午,陈阿姨指了指她周围的开间,齐刷刷的“晾”了一排,打着招租字样,她成了这一排商户最后走的人。

陈阿姨说,即使打着招租,逛的人都没有,哪个还敢来做生意?

她回忆,“上世纪90年代,每天逛街的人都打挤,生意从早到晚都没有断过,日均营业额都上千元,那个时候我们每天早上凌晨4点过就要去朝天门‘抢货’,晚了畅销的货品都没有了。”

2005年后,地下商场生意就开始走下坡路。“生意差了,商场租金十年都没有涨。”据她观察,由于租金很低(每平米租金约50元),一年大约有近10家商户撤离。

为了“求生”,陈阿姨早在5年前就转战地摊市场。“每个月摆地摊有4000-5000元的收入,还不要租金,只要早点到抢占个好位置。”

观音桥朗晴广场卖场门可罗雀

周末朗晴广场人烟寥寥

而另一个让重庆人耳熟能详的商业体——朗晴广场,位于江北观音桥步行街,从观音桥轻轨车站仅5分钟步行时间。它商业体量1.5万平方米,于2011年3月开业。

2月18日下午3点,与旁边及对面熙熙攘攘的人流截然不同的是,朗晴广场卖场尽显冷清,门可罗雀。

不少商铺张贴出转让信息,且都是以个人名义转让。据大致估计,整个商场空置率高达40%以上,犹如一座“空城”。

周末朗晴广场人烟寥寥

在楼层导航牌上,写着“1F 潮人休闲服饰馆”,但事实上,该楼层经营服饰的店铺只有一家“以纯”品牌店,再无其他品牌服饰。上百平米的“以纯”品牌店并没有顾客选购,剩下的就是,饰品、旅行社、彩票店,驾校等繁杂的店铺。

而曾经宣称打造浪漫金街重要元素的“爱情天梯”、“旋转木马”、“地中海教堂”等设施呈现出一种荒废现状。目前,朗晴广场就仅依靠周大福旗舰店、民营口腔医院、金夫人儿童摄影来改善人气。不过,仍于事无补。

朗晴广场麦当劳已撤场

“原来麦当劳在的时候还有些人气,现在连麦当劳都搬走了。”一楼,某旅行社工作人员小杜感叹。

原麦当劳店玻璃门紧闭,布满灰尘,门上贴着告知顾客的公告“餐厅于去年4月7日正式停业”,让顾客选择就近的嘉年华餐厅用餐。

5大商圈已开业商业体量超400万平方米

调查

那些“嫁”出去的老商业

据悉,杨家坪地下商场、观音桥朗晴广场、南坪流行前线等这些在重庆人记忆深刻的老商业,基本都已“销售变现”。

观音桥朗晴广场

2009年对外销售,销售时“一铺难求”,坊间传闻有商铺卖到25万/平方米的天价。

当时的报纸、网络到处充斥着朗晴广场开盘后2小时热销商铺139个,揽金1.62亿的重庆商业地产神话。其二期商铺中央大道甚至还未开盘,已被500万以上大客户抢定一空,朗晴广场为此还专门致信其余等候已久意向客户道歉;

杨家坪金鹰女人街

2015年起开始售卖,如今所剩无几,仅3楼还有少许商铺仍在销售;另外,杨家坪地下商场部分商铺早于10多年前开始销售。

沙坪坝地下商场

建筑面积18平方米,使用面积9.7平方米;沙坪坝三峡广场步行街煌华新纪元(新世纪百货旁)正对的地下通道......目前打开百度,输入“沙坪坝商圈门面”,地下商场的销售信息便不断弹出,而卖方基本都是个人业主;而沙坪坝另一大型百货商业体——金城广场,也于1999年开业时候就已经销售,之后商户直接从商铺业主手中进行租赁。

南坪流行前线

同样,它在开业时就已卖给个人,再由业主个人出租给商铺。

原因

全盘销售、布局不合理成“硬伤”

据不完全统计,近五年重庆主城区有13个大型商业“洗牌”,其中包括3个购物中心和10家百货商场。而这10家百货商场,有7家转型为购物中心,另有3家关门停业。

知名房地产专家陈宝存:

老商业遭遇瓶颈有两大共性

1.统一经营管理权缺失,传统老商业几乎有一大半商铺都出售给了小业主。小业主为了追求租金收益,自行招商,使商户在业态品种、经营模式等方面各自为政,商场难以形成统一的经营管理。导致招商业态混乱、商家品质参差不齐,缺乏统一的推广、统一的营运、没有清晰的主题。

2.铺位分割、通道设计、业态组合问题繁多。当初开发商为了销售回款价值最大化,几乎把每一寸土地在商铺分割时用到了极致,导致通道狭窄、铺位密集、公共休闲区域缺失,使消费者容易产生消费疲劳感。

建议

传统老商业,转型,究竟路在何方?

调:从“分散”再到“集中”

重庆正合嘉地产顾问有限公司董事长张建军:

首先必须从‘分散’走向‘集中’,业主需要找到一个专业的营销公司,进行合理调整、统一规划和招商。

以河北某商场为例,业主成立招商委员会是全体时代广场业主招商的全权代表,负责规划时代广场商业布局,整合业主房屋资源,划分商业区域,负责面对社会进行招商,让业主获取更大的收益,摈弃以前大家各自为政,商业散户凌乱,无力与各大商场竞争的局面,彻底改变过去一盘散沙状态。

仲量联行重庆分公司董事总经理苏仲礼:

针对散售的老商场改造,最主要的问题就是产权问题。为了日后商场规划和经营,政府或企业出面回购商铺的产权或使用权是主要方法。主要通过两种方式:

1.回购该商场中位置最佳、人流量较大的铺面,通过对重点商铺的改造、招商、管理,带动周边小商铺衔接整个商场定位及主题,从而达到经营状况改善的目的。

2.根据老商场的业权结构,回购占比最大的产权方,以此达到统一管理商场。如较场口30度街吧,政企合作回购该街铺的产权,由此对其统一招商管理,成功打造了一条以老字号餐饮为主题的饮食一条街。

改:合理规划人流动线

仲量联行重庆分公司董事总经理苏仲礼:

解决商场内部问题的同时,还需通过提升交通便利程度引入人流,以提升商场人气;同时,对周边环境重新打造也是改造商场的重要环节。

可以选择性的关掉一些出入口。商场的门,应该放在人们经常走的方向。人从东边来,门就不能放在西面,要顺势而为。

重庆博建建筑设计公司副总经理尹端:

而合理规划人流动线是老商业内部调整的另一重要问题。让消费者只走一趟。根据经验,人流动线要么“一”字型,要么“口”字型。如果设计成平行两条线,必定有一条比较冷清。

变:改变业态

重庆新中地产总经理何伟坚:

传统老商业求生,首先必须要学会‘牺牲’在重庆新中地产总经理何伟坚看来,以大都会为例,20年前大都会广场进入重庆时,就“慷慨”给了一部分区域给远东百货经营,而远东百货的中高端消费群就能给大都会带来“人流”,吸引人气。

中国商业地产联盟副会长王永平:

整体业态重新定位必须“大众化”,强调消费式体验,大于所有业态的50%。根据万达对顾客购买行为做过调查:目的性消费只占20%-30%,三分之二以上都是随机性消费。

传统商业可以“划”一块区域作为发展体验式经济,老商业要有未来,必须往体验化、生活美学化和市场更细分等方面发展,如此,商场更容易达到聚合效应,消费者停留时间越久,消费的可能性就越大。

链接

沈阳万达拆迁:用重建终结产权分散

2003年,在沈阳太原街,建了一个300多个店铺的万达广场。当时没有摸清商业地产的核心,以为就是卖店铺。300多个店铺,一共卖了6.1个亿。

但是开业后,生意惨淡,尤其冬天的时候,整个广场冷冷清清。这里前后5次开业,更换过19个总经理。可见当时情况是多么惨烈。

就这样折腾了几年,做了一个痛苦的决定:给老百姓退铺。回收重建,一共花了15个亿。

沈阳万达商业广场中的产权式商铺拆迁,对于沈阳商业地产来说都是一个信号:将产权、经营权、管理权三者分散,是最不利于商业经营的方式。因此,即便是在一些比较负责的商业地产项目中,返租、包租或者成为销售中的“技巧”,或者称为暂时稳定市场的“稻草”,却不能弥补产权分散无法经营管理的根本缺陷。

(上游财经-重庆商报记者 邓依依)

原标题:杨家坪地下商场租金十年未涨 重庆老商业真“老”了

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