杭州限购升级首日:开发商小心观望 二手房解约频现

浙江在线 2017/3/30 11:59:00

商业项目现场人气依然火爆。浙江在线记者 楼肖桑 摄

浙江在线3月30日讯(浙江在线记者 楼肖桑 江嘉宜 徐叔竞 孙晨 印梦怡)3月28日,杭州楼市调控再次升级。昨天是调控加码后的第一天,记者走访多家在售楼盘现场和二手房中介门店,面对“认房又认贷”的高压政策,开发商仍普遍处于观望状态,在等待市场的进一步反馈;二手房市场,爆单的情况开始增加;而不同类型的购房者,则各有各的心思。

开发商观望等待市场反馈

购房者尚未改变楼市预期

尽管是工作日的下午,位于钱江新城板块的向江来时代中心售楼部仍然坐满了购房者,该项目销售负责人介绍:“这段时间杭州地段不错的酒店式公寓都非常好卖,基本都是投资型需求。之前北京、上海的调控政策包括限购商业项目,有不少投资客担心杭州也会出类似的政策,以后连杭州的酒店式公寓也没资格买。”销售负责人告诉记者,许多外地投资客看到杭州几次调控下来价格没有下降,认为杭州的房价不会跌,因此果断下手。

另一个商业项目三花国际,样板房刚刚开放,售楼处的人气依然很旺。

相比之下,住宅受到的影响就要明显得多。中企·艮山府的工作人员告诉记者,新政出台当晚,置业顾问们就接到了不少购房者的电话:“客户心里还是很急的。”他表示,这些改善型客户大多已经买过一套或多套房产,对政策的“免疫力”较高,对他们来说,首付从四成增加到六成主要是资金周转的问题,还是有解决办法的,倒没有因为政策的出台而放弃买房的打算。“受影响最大的还是那些失去购房资格的客户,比如单身的还想再买一套的。”

即将开盘的旭辉滨江·东方悦府,昨天置业顾问统计出10组失去购房资格的单身客户,但因首付问题而改变购房决定的并不多。“开发商也需要反应时间,基本上要用半个月来看看市场的反馈。”该楼盘工作人员表示,如果市场真的发生了明显变化,那开发商才会采取降价或者别的手段来应对,目前说这些还为时尚早。

记者在某楼盘现场遇到购房者陶先生,他已经看了一段时间房子准备改善,他告诉记者自己的看房经历十分坎坷,尽管看的都是中高端楼盘,但一度遇到“无房可买”的情况:“我去了奥体、钱江新城和滨江的几个楼盘,不是被订完了,就是要托关系才能买到下一期。”他表示,前几轮出台的政策,并没有真正限制住楼市的火爆,他也准备再看看政策加码后的情况再下手。

另一位购房者蒋先生则告诉记者,许多置业顾问都有类似说辞,叫做“长远来看,杭州的房价是会涨的,杭州的城市地位是会提升的”,他表示这种说法也影响到了他,因此政策加码并不会直接影响他接下去买房的动作。

记者走访多个楼盘发现,相比前几次调控后购房者往往有一种“越限越涨”的心态,周二出台的高压政策让许多人感觉到这次是“动了真格”。“购房者更理性了,不像之前出政策的时候急着下单,怕不买就买不到了。”某楼盘销售经理表示,这和政策始终在打压“炒房客”有关,如今大部分购买住宅的客群都是自住型,受政策影响不会那么明显。

二手房解约现象增多

因政策违约一般无需支付违约金

3月28日限购新政出台当晚,杭州市区(含余杭、萧山、富阳)二手房在18:00时成交量还不足500套,短短几个小时时间,网签翻了两倍多达到1574套,创今年以来二手房日成交量新高。

昨日成交量便如过山车般,截至昨晚9点,当天二手房仅有近300套成交。

“门店爆了好几单了,经纪人都在抓紧梳理手头客户、回访房东,为下个月做准备。”豪世华邦丰古区经理杨洋洋说,这次限购政策比月初影响大多了。

据记者了解,类似情况在杭州多个中介门店都有发生,解除定金协议的都有不少。“今晚本来有个客户约好要跟房东谈价格,但一早就发信息过来取消约谈,因为首付变6成买不起房子了。”链家地产大关店经纪人金振爱告诉记者。

影响二手房成交的,主要有三种情况:买家购房资格被限、6成首付款凑不齐、房东直接不卖了。新政出台当晚,经纪人本想逼单让买卖双方赶紧网签,但有不少没谈成功,像朝晖五区,有个房东本想卖了房子置换,但现在再买房首付款不够就直接不卖了。

“3月份能明显感觉到有不少房东卖房是为了改善,或者想着利用金融杠杆置换一套更好的房子。”豪世华邦营销总监刘辉表示,总价200万元左右的二手房卖掉去置换四五百万元的房子,但新政一出,首付款一下子提高了近百万元,“即便卖了房子也买不起,房东索性就不卖了。”

当然,也有房东考虑到政策的影响,本来咬着就是不还价的,最后还是让步了。不过,这样的情况并不多,房东的心态没那么快调整,二手房不同于新房,是个体交易行为,房东降价通常都会有一个滞后期。但对于买家而言,就没新政前那么果断了,要多看看再决定,这时更多的是买卖双方相互博弈的一个过程。

据记者了解,目前因为政策原因导致买卖双方引发法律纠纷的现象并不多。“一般受政策原因影响,买卖双方都是和平解除协议。”业内人士告诉记者,昨晚就有客户没赶上查档,双方居间协议解除,买方不需要赔偿违约金。

但之后是否会出现大量解除合约的法律纠纷,还不好说。“一般合同里都有明确约定,属于政策原因买卖双方解约的,双方无过错,任何一方无需支付违约金。”浙江君安世纪律师事务所何正兵律师说。

杭州限购政策加码后,我们的微信后台、购房宝网站、热线电话接到了很多网友咨询,其中不少问题很有代表性。我们邀请了浙江中原首席分析师荆海燕来解答。

网友微微一笑:我3月22日预付了萧山某楼盘的首付款,但当时销售人员对我说,因为那段时间网签系统关闭,因故未能网签。像我这种情况,会受新政影响吗?

答:如果至今还未网签成功,那后续具体操作要按照新政来执行。

网友周祥:我女朋友是杭州人,她买了酒店式公寓,有贷款。我是外地户口。我们结婚后,两个人可以在杭州买住宅么?首付几成?

答:可以在杭州买住宅,首付三成。根据目前的实际操作,有商业性房产的商贷,暂不影响住宅的贷款。

网友多水的立方:我在宁波,婚前用公积金商业组合贷款买房,目前在还贷。婚后老婆因工作关系落户杭州,在杭州无房无贷。如果我现在还清贷款,跟老婆离婚,那么她在杭州买房是否能算首套?

答:具体要看老婆是不是宁波那套房产的共同还款人,有没有签过字。如果是的话,那就不算首套。

网友:政策出台前买了一套房,已网签,名下还有一套房(有贷款)也网签出售了,但是名下这套房贷款今天还掉,结清证明却要下周才能出来。就是说网签是在政策前,结清证明是在政策后。我这种情况,是按旧政策还是新政策?

答:应该是按照网签时的政策来执行。

网友:我在杭州买了房子但未落户。因为我明年才去杭州上班,所以落户不能走人才引进。现在想要换套学区房该怎么办?把原来的房子贷款还清,才可以落户再换房吗?

答:如果之前的房产是在购房入户时期购入的,可以先落户,但是房子三年之内不能出售。目前可靠的办法是:还清贷款—落户—购买二套。不过这样对资金需求比较大,而且贷款利率按1.1倍,成本较高。

抢地挤破头,萧山迈入“3万+”,“萝卜干”秒变“人参”

萧山能否迎来销售井喷期

上周五,随着恒大和融信拿下萧山姊妹地块,楼面价已经冲破3万元/m2,街头巷尾多了不少议论:“萧山萝卜干,竟成了遍地人参。”虽是玩笑,却道出了萧山被追捧的现实。随着奥体板块逐渐成熟,地铁即将成网,以及对亚运会的期待,不少购房者仍看好江南岸未来的发展,甚至有业内人士判断,杭州今年乃至后面几年的发展要往萧山看了。

炙手可热的萧山目前在售房源到底有多少?未来的潜在供应有多少?到底需要多久来消化?记者通过一些数据分析试图找寻答案。

短期内新房供应量充足

潜在供应量巨大

中国指数研究院数据显示,去年萧山区住宅共签约18302套,相当于平均每月成交1500余套。截至目前,萧山区的可售住宅房源仅为5000余套。按照去年的去化速度,相当于3.5个月就可以卖完现有库存。今年一季度萧山区已成交2500多套住宅,平均每个月800多套,按照这个去化速度,显性库存差不多半年左右也能去化完。

从目前的可售量来讲,集中在几个大盘上。融创时代奥城,从规划中可知总户数达1200户,从中国指数研究院数据来看,目前该项目还有近1000套的房源待入市;万科海上明月因为体量大,目前仍有接近一半的量未推完;钱江世纪城中,万科大家世纪之光的可售房源有400余套,萧山开发区的中骏钱塘御景、中国铁建江南国际城、江南之星以及新城的两个萧山项目加起来库存就有2400多套。

不过,记者观察到,萧山今年的楼市待开盘以及去年拿地今年案名还未公布的项目,这些房源组成的隐性库存仍然很大。

作为在萧山拿地较为凶猛的融信,至今已在萧山布局了8个项目。钱报记者了解到,其中4个项目为独立操盘,永兴首府、萧山公馆、江南学府和创世纪均会在今年入市,共计3000余套。相当于今年萧山一季度的住宅成交量;今年年初一口气拿下四宗涉宅用地的碧桂园,也将在萧山大展拳脚。

而从整个萧山区来看,供应量主要集中在钱江世纪城和萧山经开区,其中钱江世纪城板块,除了在售的融创时代奥城、碧桂园珑悦,待入市的还有龙湖、景瑞、阳光城等,5个新项目住宅部分加起来,供应量也有5000余套。

供地大户存货不少

市北、北干等新盘将扎堆

浙江中原地产数据显示,截止去年年底,算上在售存量,在售未推量,2010~2016年土地未入市量,总供应量达到654.8万m2,这其中也包含商业项目,但总体来讲,供应量仍旧非常充足。

其中,萧山桥南的库存最大,总供应量达到133.8万m2,其次是市北开发区,其总供应量达到106.4万m2;接下来依次是萧山新区、钱江世纪城、南部卧城以及湘湖新城。

回顾3月24日市北宅地出让,有开发商在拍地结束后向记者感慨:“已经没法分析了。”毕竟,不少业内资深人士在拍地前的预测都是:“周边项目众多,竞争太大,如果理性拿地,最终成交价不会太高。”但结果却令众人大跌眼镜。

细分来看,今年萧山部分板块的竞争将相当激烈,就以市北板块的在售楼盘看,包括东方一号、东方一品、华瑞晴庐、万科海上明月等,待售楼盘有滨江东方名府、融信项目、融科项目、港中旅项目等。另外,就土地而言,从2017年读地手册可以看到,市北区块可出让宅地还有三宗,约136.4亩。

同样是供地大户的还有北干街道,从今年的推地计划可以看到,待出让宅地有6宗,约374.22亩。目前,在售项目如众安白马御府、顺发旭辉国悦府、绿城九龙仓钱塘明月等,去年入驻的项目如融信永兴首府、萧山公馆,还有至高项目、北辰项目以及合景项目,预计都会在今年面市。

是开发商角逐区

还是库存重灾区

“所有房企都知道萧山库存大这一事实。”一位参与这场土地出让的开发商人士坦言,他告诉记者:“即便如此,僧多粥少,要么也去抢地,要么饿死。”

不过,融信投资部总经理马伟峰坚决否认了萧山会成为库存灾区这一观点。他认为:“萧山就是杭州的‘浦东’,接下去还有亚运会的利好在,未来的潜力非常大,价格上涨是必然。在这一背景下,杭州和萧山的界限也在打破,萧山俨然将是杭州主城区第一梯队的外溢区。另一方面,萧山本地的购买力也是很强的,所以即便萧山库存大,也不用慌。”

双赢机构董事长章惠芳则认为:“从萧山现在的可售房源来看,其实是和背后潜在的隐形库存形成了一个‘剪刀差’,短期内应该还是供不应求的局面。但从长期来看,萧山是否会成为库存灾区,究竟是供不应求还是供过于求,还是跟购房者们的预期挂钩。”

她解释,“虽然限购继续在加码,但市场还是处于一个看涨的惯性之中,需求仍在被提前,市场仍是供不应求,而一旦这种预期改变了,购买力随之下降,或许就会出现供过于求的情况。”

浙江中原地产首席分析师荆海燕表示:“对于购房者而言,萧山区未来供应仍较大,包括新房供应和土地供应,此时冷静观察,判断时机比急于入市更为明智。”

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