签了合同付了定金,房主突然不卖了……

慢新闻-重庆晚报 2017/4/17 9:12:52

签合同时买成85万元,并约定银行按揭贷款买房;办手续时,卖家却反悔不卖了,理由是必须全款才卖。买房的鲁先生怀疑卖家是因为房价涨了才悔约的。对此,律师称,卖房反悔一旦涉及违约,就要承担相应的违约责任。

在广州工作的鲁先生为了小孩读书,和老家在南岸区的妻子商量后决定回南岸买房。几经比较,夫妻俩看中南滨路一小区的二手房。经过中介公司撮合,今年3月初,与卖家陈女士谈成85万元,支付了2万元定金。合同约定首付3成,余款以银行按揭贷款方式支付。

双方还在合同中约定:“拒绝将该房屋出售给乙方(买方)或者擅自提高房屋交易价格的,则甲方(卖方)构成根本违约,甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。”

3月底,中介公司通知鲁先生到银行进行贷款面签,过户时再向卖家陈女士支付首付款。然而,就在鲁先生准备回重庆办手续的前一天,接到中介公司通知,卖家要求一次性支付全款才卖房。

卖家突然改变要求,让鲁先生有些措手不及。第二天急忙赶到重庆,卖家的最终答复,依旧是必须一次性付全款才卖房。

卖家陈女士表示,不是因为涨价反悔,而是当初之所以把房子卖得比较低,就是想及时脱手有急用,事前并不知道收款周期长达2个月;如果提前晓得要这么长的时间,就要90万元才卖了。

律师说法

卖家违约要承担违约责任

重庆晚报新闻律师团成员、重庆坤源衡泰律师事务所徐兴权律师称,房价波动易导致卖房者反悔,卖房反悔一旦涉及违约,就要承担相应的违约责任。若因为房价波动而拒绝将房屋出售,结果可能得不偿失。卖房反悔主要涉及两个节点,签订《房屋买卖定金协议书》后反悔和签订《房屋买卖合同》后反悔。但不管是哪一种情况,只要不履行合同约定,就涉及违约,需承担法律责任。

一、签了定金协议之后反悔

违约后果:双倍返还定金

法律依据:1.根据《中华人民共和国担保法》第八十九条:“当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。”

所以,在签署定金协议并收取定金之后,如果卖方反悔,按照担保法以及合同约定,需要赔付双倍的定金给买方。如果买方支付的是大额定金,那么卖方需承担的赔付数额将更大。

二、签订了定金协议,也签订了买卖合同后反悔

违约后果:买方起诉到法院,可要求继续履行合同或要求赔偿损失

法律依据:根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”

若买方不接受协商,可以起诉至法院要求卖方必须履行购房合同。

徐兴权律师称,买方也有权解除合同,并要求卖方承担根本违约责任。

以鲁先生买房为例,根据合同约定:“拒绝将该房屋出售给乙方(买方)或者擅自提高房屋交易价格的,则甲方(卖方)构成根本违约,甲方应在违约行为发生之日起十五日内,以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。”

所以,如果卖方在签订定金协议以及房屋买卖合同之后违约,那么双方可自行协商违约金数额。协商不成买方可以诉讼的方式,要求卖房人承担房屋总价款的20%的违约金。

若法院判决的违约金数额低于守约方的实际损失(若房屋价格上涨部分已经超过房屋总价款的20%,那么超过部分的金额也是购房人的实际损失),那么守约方还可向违约方主张赔偿其损失,否则违约责任和赔偿损失是不能同时适用的。但违约责任和定金罚则只能二选其一,不可同时适用。此外,至于买方选择何种方式保护自己的权益,买受人可根据自己的实际情况和需求而定。

原标题:签了合同付了定金,房主突然不卖了……

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