虽不限购但有隐忧 酒店式公寓:想说爱你不容易

浙江在线 2017/4/23 7:32:00

浙江在线4月23日讯(浙江在线记者 秦正长)三月桃花开,限购再升级。自去年九月份以来,杭州限购政策一再升级,不少投资客转身追捧不限购的酒店式公寓,频频传出酒店式公寓销售火爆的新闻。

酒店式公寓真的是限购年代的投资的好产品么?

据记者调查,事实恰恰相反。

爱恨交加“熊房子”

王女士近来挺烦心的。她家住和平广场附近,2011年底,毗邻和平广场的一家酒店式公寓开始销售,折后起价18300元/平方米。王女士认为和平广场是下城区区域中心,商业氛围浓厚,不愁租客;该酒店式公寓面积小,总价低,又是精装修,可以拎包入住。王女士手头有点闲钱,买了一套,四五十平方米,总价不到百万元。想想蛮不错的,忍不住又买了一套。

一开始确实如王女士所料,拿到房子后,很快有了租客,月租4600元。算了算,租金基本可以还贷。稳做收租婆,王女士也还满意。

去年底,儿子留学国外,急需用钱,她准备卖掉一套。不料,当初每平方米23000元买的,现在每平方米25000元挂出去,根本无人问津。她非常不解:“我的挂价并不高啊,怎么没人接盘呢?”

后来,她的挂价与买入价基本持平了,还是不能脱手。很明显,即使现在成交,考虑较高的税费,王女士的这套酒店式公寓笃定亏本。毗邻的现代城二手房价格已经进入三万元区间了,而王女士当初的最爱,现在变成了爱恨交加的“熊孩子”。

记者从我爱我家网站检索到,去年底野风现代中心酒店式公寓成交两套,一套56平方米,成交单价20804元,一套55平方米,成交单价20410元。

“变现比住宅难多了,基本都是贱卖。”买过酒店式公寓的购房者大多有这样的体会。有位投资客在西湖边买了东方金座的一套酒店式公寓,挂牌两年多了,如今依然没有套现。

记者随机调查了杭州近年面世的几家酒店式公寓,发现这些酒店式公寓二手房普遍卖不出价格,不少是亏本出售。

杭州市中心环城北路边上财富中心酒店式公寓,现在挂价每平方米17000元到22000元之间,去年11月份成交一套单价17600元,远远低于周边同房龄二手房价格。

古墩路上的同人精华,2012年底开盘折后均价14700元/平方米,而现在房途网上显示的“房价走势”挂牌均价每平方米14434元。

一房难求租客多

王女士和很多投资客感受一样,认为酒店式公寓“好租不好卖”:“我的酒店式公寓卖了好久,来看房的人都没有,最后放弃,还是租出去了。”

另一位程女士说:“2009年我买了星光国际的一套酒店式公寓,面积50平方米左右,买入价格是17000元/平方米,在中介挂价16000多元/平方米也没卖出去。现在还出租着呢,租金4000多元/月。”

“手里有大把的客户,但是哪有那么多房源。”在城西从事租赁中介工作的小金说,“尤其是一些优质的小区,很少有断档的时候。这边退租的人还没搬出去,我们就带着去看房了。”

有关方面调查,包括滨江、文教区、申花在内,有不少小区的酒店式公寓都出现了无房可租的情况;相应的,租金也水涨船高。

“当初有闲钱,就买了一套35平方米的,现在随便租租大概都有2500元。”姜阿姨在三墩有一套酒店式公寓,如今的投资回报率约为5%~6%,堪比市面上的优质理财产品。

这些调查似乎佐证了酒店式公寓好租的传闻。

成交虽热有隐忧

酒店式公寓由于40年产权、不能落户、税费较高等特点,使得不少接盘侠望而却步。

“总感觉40年产权很短,而且酒店式公寓水电费用也很高。”一位二手房买家表示,“不能落户也就是说小孩子没有办法读书,所以不会考虑酒店式公寓。”因此,市面上酒店式公寓的自用客户往往以商住两用、短期居住过渡为主。

对于投资客而言,酒店式公寓最重要的投资指标只有一个,那就是租金回报率。不同于住宅投资主要考虑升值空间,酒店式公寓产品在转手时较难卖出差价,主要以租金回报率作为重要衡量标准。

大部分写字楼、商铺的投资门槛还是比较高的。酒店式公寓虽然对于自住的人来说有一些顾虑,但是乍看还是不错的投资选择。

在业内人士看来,酒店式公寓没有被限购政策打击,住宅限购导致部分购房需求转移到不限购的商业地产市场上来,其中酒店式公寓首当其冲。这类产品面积小,一般总价较低,投资门槛不高,其中80万元以内的酒店式公寓最受欢迎。

专家提醒:眼下虽然酒店式公寓成交大热,但要注意一些风险:酒店式公寓后期很难转卖,只能靠出租获益;酒店式公寓的水电费大多按照商用物业计算,居住成本高。

除了套现难,对比同区域的住宅,酒店式公寓价格涨幅也小得可怜。

前不久滨江刚成交的一套酒店式公寓,成交价格约为24000~25000元/平方米。而数据显示,2010年该项目的新房价格就在25000元/平方米左右了。也就是说,这么多年过去,这套酒店式公寓价格几乎没涨。

资深房产经纪人告诉记者,很多客户买酒店式公寓,首先看重其出租的收益,其次是升值保值能力。如果要卖,只有在行情全面爆发的市场环境下,价格才有可能有所上涨。

■新闻链接

酒店式公寓转手税费高

总价低、租金回报稳定且可观的特性,让酒店式公寓受到不少购房者的青睐。业内人士认为,“酒店式公寓基本上靠租金养活,地段不错的精装公寓一年的租金回报率能达到5%~7%。”

不过,酒店式公寓有隐性成本,在预期房价上涨及楼市限购的大背景下,投资酒店式公寓还特别需要注意一些问题。

一般商住型酒店式公寓的出售税费比普通住宅高得多,包括营业税、土地增值税、所得税、房产税等,计算下来大约增值部分的30%至40%将用于缴税。所以一旦要出手转让,需提前了解这些税费。这也就是不少投资客认为酒店式公寓投资不合算的主要原因,涨了一点,近半交税了。

酒店式公寓不同于普通住宅,还含有一些隐性成本,如公共维修基金、中介费等。此外,当房屋空置时,很多人以为就不产生费用了。实际上,在房屋空置期间,没人入住,就意味着没有租金收入。

另外,酒店式公寓的物业费、水电费及各种维护费用均属于商业性质,所以比普通住宅的高出不少,尤其是物业费一般是住宅的2倍以上。

免责声明: 本文仅代表作者个人观点,与重庆微发布无关。其原创性以及文中陈述文字和内容未经本站证实,对本文以及其中全部或者部分内容、文字的真实性、完整性、及时性本站不作任何保证或承诺,请读者仅作参考,并请自行核实相关内容。

微信扫描二维码关注重庆微发布公众号

酒店式公寓转手税费高

  • 天津日报 ·  · 
数据加载中... ...