核心商圈公寓成群宠 或引爆商圈新价值

乐居 2017/4/28 0:26:21

文/廖维维

在住宅市场房源紧张的情况下,公寓产品再成市场宠儿。尽管近几年重庆市场每年新增100万方左右供应量,在存量加新供应量较大的局势下,不少位置好、配套成熟的公寓仍受到投资者青睐。

在今年这个大环境下,投资公寓成了很多人在这一波购房潮中的自觉行为,很多核心地段的公寓也水涨船高,甚至一房难求,成为近期市场的真实写照,而投资公寓也成为很多家庭财富保值的一种主要手段。尤其核心商圈的公寓产品以其地段的稀缺性,加上优越的产品、良好的配套备受青睐。

公寓销售表现好

“今年春节后,冉家坝的单间配套普遍从1700元/月,上涨到了2000元/月。”冉家坝一中介工作人员解释。

租金上涨的动力来源于近期活跃的房地产市场。从去年10月开始释放的购房潮,直接带动了重庆去库存压力的释放,高层住宅市场甚至一度出现无房可卖的局面。

而重庆核心商圈的租金上涨更猛。今年3月解放碑一单间配套的租金已经从去年的1500元/月涨到了1800元/月,进入4月后,同户型的房源租金已经上涨到了2200元/月,并且房源紧俏。

这似乎在暗示商圈公寓产品更优秀的表现。

近年来,主城核心商圈由于土地稀缺,造成住宅类产品几乎绝迹。加上大多数人都有的商圈居住情节,无论投资属性还是居住属性,商圈公寓作为商圈住宅的替代产品成为抢手货。

据戴德梁行提供的数据显示,2017年2月SOHO 成交 4.88万方,成交价格7397元/㎡,LOFT 成交2.83万平方米,成交价格8029元/㎡。从2014-2017年2月商务各业态成交占比和均价走势图来看,公寓产品在整个商务市场的成交占比呈现上升趋势。

业内人士也指出核心地段的公寓产品表现一直不错,具备较强的投资属性,尤其具有公建住宅化实现居住功能的公寓、带有强势教育指标、具有商圈投资功能等优势的项目市场表现优秀。

商务集群效应为公寓投资提供充足动力

面积之和不大于60㎡,主力总价20-80万的投资品,称之为公寓。其总价低,可出租可自主,这类产品曾是商业地产投资中最为广泛的一种形式。

对于投资者来说,公寓最方便的回报形式就是出租。据权威机构2016年12月初发布的《租赁崛起》报告显示,目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿,预计到2025年,中国租赁市场规模将增长到2.9万亿,到2030年将会超过4万亿。业内人士预计,公寓行业可能是中国目前最大几个新兴行业之一,可能有两三万亿市场规模,将会颠覆过去的租房行为,从投资人角度来说比较看好。

租赁市场的未来前景,为公寓市场的投资价值提供了广阔空间。

但投资公寓也是有门槛的。近年来随着重庆地产市场上公寓推量的上升,公寓产品逐渐供过于求。除了库存压力和经济下行的市场环境,加上很多公寓所处的商务氛围不浓厚,或者项目本身商业体量过大,开发商为了分解过剩的商业商务体量的无奈之举,因此很多项目自诞生之初就存在定位有问题,造成了一些公寓项目的销售压力。

而依托商务集群效应,公寓的投资价值可以发挥到最大化。这就是核心商圈公寓的租金远远高于其他地区的原因所在。以解放碑为例,一室一厅的小户型公寓,租金可达3000元以上,这是其他地段都无法企及的租金水平,正是源于这里丰富的商务资源和商业环境,因此,投资商圈公寓成为投资者的共识。

商务功能完善 投资杨家坪时机到来

实际上,重庆的商圈公寓产品向来不缺买家。

近年来,公寓投资市场上各种产品推陈出新,从SOHO到LOFT,尤其LOFT产品,以其高赠送率,成为公寓投资市场上的热门产品。截止2017年2月底,重庆LOFT产品的市场存量为38.95万方,环比增长0.3%,同比下降12.6%,去化周期为14个月。

“核心地段永远是投资房地产的首选”。某公寓产品销售负责人表示,核心区域的房价不会大跌,随着城市化的发展,商圈的属性看涨,在进一轮涨势中,重庆主要涨幅区域正呈现由北向南发展的态势。作为南重庆商业门户,杨家坪商圈已成为商业大额抢占的热土:龙湖西城天街完成了商圈内的商业改造升级;华润万象城对杨家坪商圈进行了谢家湾和滨江沿线的扩展;中迪广场要进行商圈核心的升级改造和铁马厂区的商业商务功能拓展,以“增强商务功能”的定位被纳入商圈改造重点。作为“5A甲级写字楼聚居区”,中迪广场将重点发展五星级酒店、金融证券、商务会展、总部经济等商务功能,承载西部总部经济和金融聚集区几高端商务区。

总建筑面积80万方的中迪广场,其35万方的商务集群包括两栋258迷的超高层地标5A写字楼、3栋150米超高商务楼宇和1栋100迷五星级酒店,即将推出的5.1米层高LOFT公寓,成为近年主城核心商圈中难得一见的同时具备投资和居住属性的产品,将发挥商圈公寓的优良投资属性,成为杨家坪商圈公寓产品的升级换代之作。

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