信达深圳坪山高价地将入市大考引入泰禾代建欲做高溢价

每日经济新闻 2017/4/28

过去的两年,“地王制造机”信达地产在全国攻城略地,将一块块“面粉贵过面包”的高价地收入囊中,现在这些高价地正在变成产品进入市场的路上。

2015年12月,信达地产以30.3亿元夺下深圳坪山地块,彼时市场有声音认为,信达将独立操盘练手以布局深圳市场,但最终结果表明,信达似乎成为一个“财务投资者”。去年11月,泰禾集团在官方微信发布消息,宣布代建信达在深圳坪山拿下的“地王”,项目名确定为信达泰禾·金尊府。有知情人士透露,双方合作有基础,信达的土地资源好,而泰禾产品差异化突出,能够通过产品做高溢价,消解高地价的抗力。

泰禾深圳公司的一位内部人士透露,项目预计在第三季度入市,目前相关推广动作还未展开。

高价地将入市

 距离深圳中心区福田30公里开外,是新近设立的坪山区,信达地产布局深圳市场从这里出发,起点则是一块备受关注的“地王”。

2015年12月22日,在与龙光地产历经近100余次举牌后,信达地产最终以30.3亿元夺下该地块。在扣除保障房和配套用房面积之后,信达地产夺得该地块的楼面地价高达27200元/平方米,成为深圳最新的住宅“地王”。

彼时,该地块周边区域项目销售均价仅为2万元出头,信达地产在位处深圳、惠州交界处的坪山区域拍出如此高的楼面地价,为深圳房地产市场再次注入一剂“鸡血”,成为当时深圳地产界的焦点。

2016年11月3日,泰禾集团在官方微信发布一则消息,宣布代建这块信达在深圳坪山拿下的“地王”项目,此外,泰禾还将提供后期销售管理服务。该项目被命名为信达泰禾·金尊府。

4月25日,《每日经济新闻》记者来到项目现场走访发现,工程进度尚处于挖地基阶段,巨大的建筑场有少数几台挖掘机在作业。

该项目虽然处在坪山区的核心地段,但区域整体开发程度不足。项目周边的力高君御国际四期、京基御景印象刚交房不久,入住率不高,项目配套的底商处于招商阶段,人气很冷清,最多的是二手房中介门店。

上述项目附近一位房产经纪人告诉记者,该区二手房价格最近在上涨,均价大约为3.5万元/平方米。记者发现,不少中介人员午休时间都围在信达“地王”工地围栏边看着项目的进度,因为这个项目对整个坪山区很重要,配套的商业体量将是未来区域的商业中心,这成为中介人员打动看房者的标配说辞之一。

但目前,信达坪山项目区域的配套远未成熟,旁边的城中村勉强填补了这一区域在服务方面的空白。临近午时,村内的餐馆内闪动的都是该“地王”建设者们的身影。

记者从泰禾深圳公司了解到,该项目预计今年第三季度入市,但目前的项目推广还未展开。

调控新变局

 在信达拿地之初,有第三方机构测算,以该地块楼面地价高达27200元/平方米计算,该项目将来的成本价将高达4.2万元/平方米,其入市价至少要达到4.5万元~5万元/平方米才可实现盈利,即使有过去一段时间房价上涨来兜底,这样的价格体系在坪山区依然压力较大。

坪山区为深圳的关外边缘区域,靠近惠州,距关内核心城区的距离仍超过30公里。当前的坪山新区辖区内人口不过60万,户籍人口仅有3.6万(2015年数据),GDP产值和人口密度等数据难以支撑如此高昂的消费产品。

发展不足的短板造成这一片区房价基数大大低于龙华、南山等片区,而房价上涨的幅度也比不上关内地区。从链家网的数据统计发现,坪山新区大多数新盘的价格大致维持在3.5万元/平方米左右。

此次与泰禾的二度合作,有接近泰禾的知情人士透露,信达的土地资源好,而泰禾产品差异化突出,能够通过产品做高溢价,消解高地价的抗力。已确定项目名字为信达泰禾·金尊府,是泰禾旗下的高端住宅项目产品线之一。

不过,持续深化的调控措施造成的市场不确定性将是信达“地王”面临的另一重考验。仲量联行的报告指出,楼市严控下,深圳第一季度高端住宅成交量接近3年来低位。严厉的楼市调控政策效果显著,导致不少投资者及改善型买家的购房难度加大。加上潜在买家观望情绪持续、入市态度仍相对谨慎,致使整体一手住宅成交量持续萎缩。

深圳中原研究中心的数据显示,今年3月新房住宅仅成交803套,创下2009年以来的新低;成交均价为54730元/平方米,与去年9月61600元/平方米的均价相比下滑11.2%,价格水平连续5个月保持平稳向下的走势。

在此背景下,计划第三季度入市的信达泰禾·金尊府将撞上调控威力,或再次考验项目操盘者的操盘能力。

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