周鹏接任大悦城地产总经理之前已全面负责业务运营

人民网 2017/5/25

人民网北京5月25日电 (余燕明)中粮集团旗下的商业地产运营平台大悦城地产(股份代码:00207.HK)宣布了公司新的总经理人选。

周政辞任了大悦城地产总经理职务,但仍然出任公司董事会主席及执行董事。

一位公司内部人士告诉人民网记者,周政兼任大悦城地产总经理职务只有一年时间,他同时担任中粮集团副总裁、大悦城地产董事长、中粮地产董事长,全面负责中粮集团的地产酒店业务板块。

接任周政大悦城地产总经理职位的是周鹏,他在过去多年间担任朝阳大悦城总经理,并在一年前出任了大悦城地产副总经理职务。

另一位消息人士告诉人民网记者,这次正式任命之前,周鹏已经陆续负责大悦城地产商业条线的运营管理。

今年一季末,大悦城地产在香港业绩会上出现了新面孔,周鹏即是大悦城地产新推出的高管成员。

周鹏是工程出身,但他身上并没有较强的工科烙印,“我没有把大悦城看成地产业,商业地产依托商业空间创造服务,所以它不是传统地产业,我们从拿地、规划设计、建设、招商运营、物业管理、资本运作,都是用服务业的本质重构产业链。”

2016财年大悦城业绩发布会上,这家公司一位高管透露,2017年,大悦城将采取轻重并举的方式,在一线及二线城市核心地段,以合作的形式进行重资产投资;在存量市场方面,以并购基金形式进行低成本的收购兼并。

大悦城地产今年计划并购2-3个商业项目,新建1-2个项目,这些项目将主要位于二线城市,比如武汉、南京和青岛等。

周鹏认为每一个大悦城开业以后的压力都要远远大于建设期。项目在建设期利用的是开发贷款,只要工期按步推进,资金就会到位。但是开业以后,每天都会产生运营费用、银行利息,还要找到运营贷款来替代开发贷款。

一位大悦城地产人士介绍,新项目的拓展过程里,公司以投资基金落实项目并购,会大大缩短至少一年的开业周期。如果完全以自有资金进行土地投资,规划建设期会长达3年,开业后实现6%-6.5%左右的投资回报率,预计也需要3年时间,整个商业项目从买地一直都产生回报收益,周期会长达5-6年时间,自有资金已经难以忍受。

“开业运营以后的商业项目,每一个行为都会让资产负债产生巨大的剪刀差,但这些全部取决于运营管理质量。很多商业项目建成但很难开业,从这个角度也说明商业地产的开发与运营其实是割裂的。”周鹏说。

周鹏此前介绍,商业地产的物业开发,最敏感的因素仍然是土地价格。周鹏称,建安成本上,不同企业之间每平方米至多相差2000块,未来城市里最重要的就是盘活资产,进行投资的时候,如果企业的拓展模式是从非公开市场获取土地,比如盘活集体建设用地,这是非常有潜力的,也会是未来商业地产的一个重要方向。

他也强调,大悦城也在探索小股操盘,但前提是有举重若轻的能力,也就是运营能力,但他不认可无股操盘,这种纯粹的轻资产输出管理,合作双方很难达到信任,“资产是团队的稳定器,资产管理如果放弃掉资产,也就不会有资产的管理和运营。”

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