冲刺北京一天6个住宅取证入市

北京青年报 2018/12/20

位于孙河的豪宅懋源璟玺即将入市

临近年关,北京房地产项目开始集中入市,从12月13日起,已经有9个住宅项目获得了预售许可证,其中12月16日当天就有6个项目获批。按照以往的程序,这些项目不久将推向市场。在这些年底前将入市的新盘中,既有数千万起步的顶豪别墅懋源璟玺,也有总价700万左右的西三环三居室西城天铸,更多的则是500万左右的五环外楼盘。在不断增加的限竞房供应中,购房人如何挑选最适合自己的房子呢?针对于此,业内专家给出了三条建议。

六个住宅项目同天获批

据北京市住建委网显示,仅12月14日一天就审核了11个项目的预售许可预告。而正处于预售许可预告的共有15个项目,均为12月7日-14日之间获审核。其中,5个为商办、文化娱乐等类别的项目、10个为住宅项目。

据北京青年报记者粗略计算,9个住宅项目获预售的面积约达50万平方米,其中包括少数的地下仓储和地下车库的面积。如此算来,住宅部分至少超过50万平方米。

在众多等待入市的新盘中,热点板块朝阳孙河有两个项目在此批预售许可预告之列。位于孙河乡西甸村的懋源璟禧园(推广案名:懋源璟玺)获批预售面积约为7.5万平方米。另一个项目则为锦绣瑞苑,此次获预售面积为2万平方米。北青报记者现场了解发现,懋源璟玺已经开放了样板间,样板间采用了地上三层、地下三层的布局,打造了北京首个9米高室内定制浮雕水景墙,将富有顶级豪宅气质的稀缺水景纳入室内。

而另一个孙河项目锦绣瑞苑则资料显示由远创中辉房地产开发,其中中粮占51%股份,旭辉、远洋、中骏占有其余49%的股份。今年1月17日,仅经过一次举牌,就被旭辉+中粮联合体以33.65亿元竞得,溢价率仅为1%。与懋源璟玺不同,该项目为限竞房地块,销售均价不超过68924元/平方米。

除了孙河以外,另一个内城区域,西三环丰台区的西局板块,同样迎来新盘入市。西城天铸也在16日取得预售证的项目名单中。据北青报记者探访了解,西城天铸同样是限竞房,均价7.8万元/平方米,个别户型售价在7.6万元左右,一期推出85平方米两居和89平方米的三居,以及168-173平方米的四居大平层。相比周边二手房,西城天铸售价较有优势。贝壳找房数据显示,周边的二手次新小区保利百合报价8.5万元/平方米、西府大院11.7万元/平方米、西城原著12.4万元/平方米,均高于西城天铸。

限竞房向五环外蔓延

不难看出,年底这波入市新盘中,既有高端顶豪,也有性价比颇高的限竞房。对此,地产营销人韩乐表示,从最近入市的新盘和土地供应上可以看出,土地的稀缺造成限竞房进入五环内的可能性越来越小。新取证的项目中,除了少数内城项目外,大部分都是五环外的住宅项目。而在11月和12月成交的十余宗地块中,也只有两块位于四环到五环之间,其余地块位置均在五环以外。并且限竞房向五环外蔓延的趋势将越来越明显,这对于在售位于五环内或五环沿线的限竞房项目来说,无疑构成利好。

另外,韩乐也表示,在最近的土地出让中可以看到,丰台花乡白盆窑、昌平北七家,以及大兴采育的限竞房地块销售限价,相比之前都要有所提高。这也反映出限竞房虽后续地块不断涌现,但价格水平也是逐步上涨的。

那么在这种趋势下,反观目前在售的限竞房,对比未来新推出的项目,有了一定的价格优势,性价比变得突出了,因此给购房者的入市坚定了更多的信心。

由此可见,限竞房虽然仍在扩大供应,但优质的地段和底部的价格正在逐渐告别市场,这恰恰是购房者应当引起重视的。

挑选限竞房注意三点要素

面对供应的增加该如何在同质化的限竞房中挑选呢?韩乐也针对选择困难的购房人给出了三条意见:第一是要求限竞房户型具有极致的功能性。限竞房产品最大的特性在于户型的限定,90平方米占70%的规划条件约束,决定了必须在有限的户型面积中实现极致化的功能性,这是评价户型的基础。

由于五年的限售期,再加上办理房本的时间,购房者持有这套房至少有8—9年。在此期间,一个家庭要经历人口的变化和不同的人生阶段,因此户型的功能要有充分的扩展弹性。

举个例子:现在市场上限竞房90平方米的户型基本都可以做到三居,但大部分都仅设有一个卫生间,只有少数的项目做了“双卫”的配置,这细微的差别就让功能性有了高下之分。

第二,提升产品的舒适度。韩乐解释道,也有人担心功能极致化了,会不会影响居住的舒适性?因此,在满足功能的基础之上,拥有舒适尺度感和采光度的户型就更加先进。譬如:有的90平方米的户型面宽尺度不够,导致空间的体验感下降,采光受到影响;有的餐厅设计不合理,影响到室内交通动线的流畅;还有的虽然也配置了“双卫”,但其中一个是“暗卫”,没有采光。这些都导致了舒适性的不足。

所以,极致化地凸显功能性,不能以丧失舒适度为前提,只有两者做到最完美的平衡,才能算是一个优质的户型。

最后要有成熟的产品系为加持。韩乐认为,至于开发商的产品系,一般不为购房者关注。但如果把这种专业性因素也考虑进去,就能感知到在未来使用后细节上存在的不同。

毕竟“产品系”考验的是开发商的产品研发能力和经验值。一个成熟产品系的诞生,是经历了多个项目的不断调整和验证总结出来的精华。有产品系加持的户型,可能在户型图上不显,但在使用后就能感受到更多人性化的设计精妙。

譬如收纳空间的布局、厨房操作空间的精算、家具与电器在不同空间摆放的合理性等等。

在这方面,只有建立了完善研发体系的品牌房企,才能在限竞房的开发中显示出雄厚的技术底蕴,对此买房人可多加关注。

韩乐总结道,从功能性到舒适度,再到对产品系的关注,层层加深对优质户型的理解,相信在挑房环节就不会出现任何闪失。

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